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22城集中供地首年:累计揽金破两万亿 国企成拿地主角

发布时间:2021/12/31 财经 浏览:56

12月27日上午,郑州第三次集中供地以94亿元出让14宗地块落幕。与此同时,中建智地经过与龙湖集团长达40分钟的拉锯战,以18.63亿元成功将北京第三次集中供地唯一一宗现场竞价的地块收入囊中。至此,2021年22城集中供地收官。

据中国网财经统计,2021年全国22城集中供地总成交地块1990宗,总成交金额2.25万亿元,呈现出“城市热度冷热不均、流拍率上升、土拍政策调整、国企民企参与度不一”的特征。

杭州2199亿元成交额领跑

22城中,除宁波外,其余21城均已完成三次集中供地,其中北京、上海、广州等9个城市总成交金额均突破千亿元,杭州更是以2199亿元领跑。

公开数据显示,杭州第一次集中供地便以1178亿元成交金额霸榜;第二次集中供地中,17宗终止出让,撤牌率54.8%;第三次全面回暖,推出的35宗涉宅地块全部成交,其中24宗封顶摇号,封顶率69%,成交总额762.8亿元。

根据中指研究院数据,随着最后一批集中供地结束,2021年杭州土地出让金总额达到了3014亿元,同比增长20.4%,突破3000亿大关创下新高。自2017年以来,杭州已经连续5年土地出让金收入超2000亿元,成为名副其实的“卖地大城”。

紧随其后的北京,今年三次集中供地总成交金额为1906亿元,其中第一次集中供地土地出让金突破了千亿,此次供地成交面积也占到了北京全年供地计划的56.3%。

值得一提的是,在北京第二次集中供地开拍前夕,由于43宗出让宅地中26宗地选择延长挂牌至下一批次集中供地,因此只有17宗地块挂牌出让,最终全部成交,总出让金额513.5亿,约是首批次的一半,而延长挂牌的现象也让北京第二次供地成交率不足4成。

4个一线城市中,深圳以总成交38宗地块、成交额959亿元垫底,不过,却以97.44%的成交率排在22城之首。在普遍低迷的第二次集中供地市场中,深圳表现抢眼,除1宗流拍外,其余21宗地块成功出让。今年三次集中供地,深圳共计546万平方米的规划建筑面积与2020年宅地供应规模基本持平,总出让金虽未过千亿,但与2020年相比增加了19.9%。

与上述几大城市相比,长春、合肥等城市三次集中供地则较为低迷。其中,长春第三次供地12宗待拍地块9宗因无企业报名流拍,仅成交3宗地块,19.09亿元的成交额也刷新22城土拍最低记录;第一次和二次集中供地,虽然成交地块在40宗以上,但流拍率分别为25%和30%,成交地块整体溢价率分别为3.3%和0.4%,存在流拍率高、溢价率低的现象。

合肥三次集中供地成交额375亿元,排在22城末位。尤其值得注意的是,合肥在第二、三次集中供地中,流拍率均过半,分别达到52.94%和63.64%。

22城土拍政策作用好坏参半

回顾22城首次集中供地,所有住宅用地71%设定了土地价格上限,“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择,以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的,有效落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

22城第一次集中供地政策来源:贝壳研究院

为平抑土拍的高热情绪,多数城市在第二次集中供地前调整土拍规则,自然资源部也从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度。整体看,第二次集中供地拍卖规则调整涉及严格双限,引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”,下调土地溢价率上限,提高保证金比例及参拍门槛等。

第二次供地拍卖规则调整后,长春、厦门、无锡三城因率先完成第二次集中供地未受影响,其余19城的第二次竞拍热度均明显下滑,南京、杭州、北京、重庆等第一次供地的热门城市降温明显。

据中国网财经统计,22城第二次集中供地成交地块641宗,相比第一次下降25.47%;成交金额6388亿元,相较第一次下降39.84%。第二次集中供地共计流拍89宗地块,撤牌198宗地块,整体流拍撤牌率达到32.8%,而首次集中供地流拍率仅为6.27%。

平安证券数据显示,首次供地较热的成都、苏州第二次供地底价成交占比达到50.7%、72.7%,第一次供地平均溢价率最高的重庆,第二次供地近乎全部底价成交,最高溢价0.43%,此外北京、杭州等城市流拍和中止交易占比均超过50%,长春、福州等城市流拍和中止交易占比均超过30%。

对此,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示,第二次集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合,市场整体明显降温。除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外,第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制,亦是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。

由于第二次集中供地整体偏冷,第三次集中供地前多数沿用“810土拍新政”要求外,广州、武汉、杭州、苏州等城市在第三次集中供地前,在竞买方式、限价要求、房企缴纳土地费用、优质地块推出等方面放松土拍政策。

以苏州和武汉为例,第三次集中供地中,苏州在房企土地保证金及首次缴纳土地出让金方面给予放宽,最终以26宗地块、402亿元成交回暖至第一次供地水平;而武汉则优化竞买方式,第三次土地出让累计成交46宗,揽金502.5亿,成功回暖。

央企国企成二三次拿地主力

第一次集中供地中,“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一,滨江集团以67%的联合比例领跑榜单,其后金科、卓越、首开均保持60%以上的联合拿地比例。不过,仍有8家拿地在3宗以上的房企选择独立拿地方式,其中旭辉与建发拿地宗数均超过10宗。

与第一次集中供地民企活跃相比,第二次、第三次集中供地国资房企开始唱“主角”。中指研究院数据统计,2021年三次集中供地,保利发展在20城落子53宗,拿地金额1087亿元突破千亿,中海也拿到31宗,拿地金额838亿元,华润、招商蛇口、建发等国企拿地金额也纷纷突破500亿元。

2021年下半年,多家房企资金流动性出现问题,金融监管、房企融资政策持续加码,加之第二次供地土拍规则趋严,土地市场遇冷。资金压力下,民营房企的拿地意愿和能力不敌央企、国企,后者成为拿地主力军。

广州第二次集中供地中,参拍房企以中海、越秀、珠实、中铁建、葛洲坝等央企国企为主,成交的23宗地共有16宗为央企、国企所拿。重庆的第二次集中供地,参拍企业中有26家央企、国企,2家民企。而在青岛第二次供地中,金茂参与竞拍并拿地8宗,地块出让金合计为35亿元,拿地数量、金额均排在第一位。

天津第二次供地,中海地产斥资85.4亿元摘得3宗地块,成为拿地金额最多的房企;中铁投资底价连拿6宗地块,成为此次拿地最多的房企。成都第二次集中供地中,58宗地块吸引了45家房企,其中央企国企高达30家。

“国资兜底”的现象在第三次集中供地中表现得更加明显。申港证券数据显示,第三次集中供地城市中,长春、无锡等城市的国企、央企拿地占比均超过70%,其中长春第三次集中供地成交地块全部由国企、央企摘得,在无锡成交的20宗土地中,政府平台取地17宗。

此外,深圳第三次集中供地成交的11宗地块,5宗被深圳地铁集团摘得,深业、深物业、深港科创各取得1宗,深业联合盐田安居摘得1宗,深圳本地民营房企鸿荣源和星河各拿1宗。不过,一向“抢手”的深圳土地市场此次并未出现规模房企的身影。

当然三次集中供地中,也不乏一些民营房企积极拓储。据中指研究院数据统计,融创在9城拿地50宗,拿地金额771亿,位于民营房企之首,其中落子重庆、青岛两城地块达到25宗;龙湖集团布局18个城市拿地47宗,成为布局城市最多的民营房企,拿地金额604亿;万科拿地38宗,拿地金额424亿元;绿城也斥资535亿将30宗地块收入囊中。