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轻重结合,逆境中固本拓新

发布时间:2023/05/09 新闻 浏览:77

记者梳理2022年企业年报发现,与地产开发带来的销售收入相比,持有物业运营收入尽管在规模上有所不及,但胜在稳定性更强,受到外部环境、行业周期的影响相对较小。不少企业商业板块的业绩贡献比重逐步提高,由此构建企业第二增长曲线发力点。

展望未来,随着商业不动产首次被纳入REITs(不动产投资信托基金)试点,给商业地产带来了更多想象空间。

头部企业商业板块营收整体保持增长态势

根据中指研究院发布的《2023年中国商业地产百强企业研究报告》显示,2022年,商办市场供需两端均走弱,商业地产百强企业经营性物业持有及运营面积增速明显放缓;另一方面,实体商业客流下降,商业项目营业额普遍下滑,商业地产企业收入承压,叠加央企、国企为商户减免租金,商业地产百强企业租金收入增速回落。不过,面对挑战,头部企业在逆境中固本拓新,夯实经营能力,稳定项目运营。

另据亿翰智库统计数据显示,2022年,持有物业运营收入TOP20房企中,共有65%的企业出现运营收入负增长。不过,剔除减租影响后,TOP20房企持有物业经营收入保持稳定或略有增长。

具体来看,2022年,华润置地投资物业(包括酒店经营)实现营业收入170.2亿元,同比下降2.4%。如剔除租金减免影响,营业收入为192.6亿元,同比增长10.5%;龙湖集团运营业务(含商业投资及长租公寓)实现不含税租金收入118.7亿元,同比增长14.1%,其中商场实现不含税租金收入约94.3亿元,同比增长15.6%;新城控股商业运营总收入首次超百亿,达到100.1亿元,同比增长15.82%,占公司业绩贡献比重逐步提高。

同期,万科商业业务(含非并表项目)实现营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。其中,印力管理的商业项目实现营业收入54.8亿元,同比增长4.8%。而中海商业物业实现收入52.6亿元,同比增长1.8%。

对于企业而言,毛利率是一个非常重要的指标,高毛利率可以诠释一家企业稳定且持续的盈利能力。据亿翰智库统计,2022年,中国金茂、龙湖集团、新城控股等企业,持有物业经营性业务毛利率均在65%以上。

其中,2022年,华润置地投资物业(包括酒店经营)的毛利率为65.6%,同比虽下降2.6个百分点,但相比华润置地综合毛利率26.2%,仍优势明显;新城控股物业出租及管理的毛利率为72.6%,而企业整体毛利率为20.03%;龙湖集团运营业务的毛利率为75.6%,同比提高0.9个百分点,而企业整体毛利率为21.2%;中国金茂商务租赁及零售商业运营的毛利率为84%,其整体毛利率为16%。

从毛利率角度分析,企业持有物业的毛利率仍处于高位。中指研究院研究副总监徐跃进指出,头部房企商业地产板块的盈利能力整体相对稳定。

商业板块的业绩贡献比重逐步提高

2022年,商业地产还呈现强者恒强的特点,其中,万达排在了首位。据亿翰智库统计,2022年,万达租金收入占TOP20房企持有物业运营收入的32%;TOP1-5房企占TOP20房企持有物业运营收入的62%;TOP1-10房企占TOP20房企持有物业运营收入的80%。

2022年,持有物业运营收入TOP20房企同比增长1.7%。其中,TOP10房企持有物业运营收入同比增长4.5%。对此,亿翰智库研究总监于小雨表示,前十强企业由于布局广泛,新开业项目保持稳定,且运营能力相对较强,所以收入增速能保持稳定。

除此之外,另一大特点是TOP20房企持有物业运营收入占总营业收入的比重出现明显提升。据亿翰智库统计,剔除不可比数据,TOP20房企持有物业运营收入占比从2021年的15.6%微增至2022年的15.7%;若不考虑万达商管(上市进程中)和红星美凯龙(主业非地产开发),TOP20房企持有物业运营收入占比从2021年的8.4%增至2022年的9.1%,收入占比提升明显。

对于持有物业的经营策略,于小雨分析称,企业更加注重新增持有物业的城市布局,收敛聚焦一线城市、核心二线城市及优质三线城市,提升重点城市的零售市场份额,推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。企业还注重轻重结合,在当下市场环境中,相对于沉淀资金多与回报周期长的重资产模式,轻资产模式的优势凸显。此外,部分企业以现金流安全为限,主动加快资产盘活,调整资产结构,通过资产处置和融资为企业补充流动性。

58安居客研究院院长张波指出,2022年,商业地产的持续现金流对于房企自身平滑风险、稳定收益起到了一定作用,还带动了区域经济的提升,居住生活的改善,并加速了大型商业物业周边的住宅去化。

REITs给商业地产带来更多想象空间

今年以来,受益于疫情影响消减、促销费政策不断推出,我国消费市场持续复苏。同时,在政策层面,商业不动产首次被纳入REITs试点,给商业地产带来了更多的想象空间。

3月24日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》。其中提出,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对于万科在REITs方面的安排与进展,万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上表示,REITs坚定了万科开发与经营服务并重的选择,鼓舞了信心。虽然政策本身、万科的实践探索都在摸索阶段,但也更加坚定打造优良资产,做大蓄水。

大悦城则在其年报中指出,当前,行业正处于不断变革之中,头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度,开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来,伴随REITs试点范围扩容,将有望进一步盘活存量资产,促进高质量发展。

“随着REITs在商业地产领域不断推进,未来会有利于更多企业加大在城市群及都市圈的持续投入,推动房企向新发展模式平稳过渡,并实现高质量的有序发展。”张波说。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,上述政策给商业地产一个正向指引,即位置好、建筑标准高并不意味着就是好商业,只有租金水平高、运营管理好,才是好商业。不过,REITs在商业地产领域目前还处在试点、摸索阶段。

亚太商业不动产学院院长朱凌波表示:“商业不动产首次被纳入REITs试点,对商业地产是个重大利好,REITs或成为商业地产未来一大主流融资渠道。疫情后有了REITs支持,商业地产必然会逐步恢复至以前的运营状态,并走向繁荣。”