商品房预售资金监管迎“升级潮”

商品房预售资金是房地产企业的重要现金流来源。近日，各地纷纷升级商品房预售资金监管政策，增强预售资金流向透明度，进一步将其关进了“保险箱”。

守“保交楼”底线

多地出台监管新规

今年7月以来，长沙、东莞、杭州、西安、郑州、青岛、嘉兴、汕头、沧州、深圳龙岗区等多地均采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，不得随意支取和使用。

其中，长沙发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。长沙升级后的预售资金监管将拨付节点与项目进度挂钩，资金流向得到了全程监测。

另外，更多城市强调了商品房预售资金的专款专用。8月2日，东莞发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，表示对已取得商品房预售许可的项目，将由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

更加直接的是，九江市直接公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。九江市住建局表示，凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。

“此类公示制度也是当前预防预售资金挪用的重要举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公示预售资金监管账户有利于资金监管落到实处。购房者在购房过程中可以进行查证，同时也防范了房企营销人员拿其他账号来糊弄购房者的风险。

预售制引争议

取消预售尚不现实

随着一些城市“集体停贷”现象的出现，商品房预售制被推到了风口浪尖，变革甚至取消预售制的声音再起。

商品房预售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房预售管理办法》在全国实行后，各地政府就相继制定了各类商品房预售资金监管细则。2010年4月，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地方商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

据国家统计局数据，在2021年前11个月，房企的销售回款占房地产开发投资资金来源的52.8%，其中定金及预收款占36.6%，个人按揭贷款占16.2%，预售资金的重要性不言而喻。一方面，商品房预售制推动了我国房地产市场的快速发展，另一方面，预售资金被挪用、套用等现象也在发生。

有业内人士指出，规避预售资金监管的乱象主要集中在收入和支出两个方面。例如，有的开发商让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，而不是法规要求的监管账户，然后自由使用，不受监管；有的开发企业在支出上做文章，支出不入账，流向异地或总部单位；还有的房地产项目工程款支出远远超过企业、监理单位确认的工程完成额，甚至由开发商、施工单位、监理单位合谋，银行疏于审核，将资金转移了出去。房地产开发企业通过挪用预售资金撬动金融杠杆实现规模扩张，最终导致了楼盘停工乃至烂尾。

记者注意到，西安世茂璀璨倾城二期项目就曾因挪用监管资金被相关政府部门通报。西安市未央区住建局指出，西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金，存在资金缺口达11亿元，导致项目停工。

因此，许多人将烂尾楼的矛头指向了商品房预售制。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，预售楼盘出问题与预售制没有必然联系，重点在监管。如监管不到位，购房者按工程进度分期付款，仍然有一定风险，楼盘仍有可能不能按时竣工交付。如果只是购房款的支付方式发生变化，难以解决目前烂尾楼问题。

多位业内人士也向记者表示，当前立刻取消预售制尚不现实，如果取消，可能会出现楼市供应锐减的情况，供不应求从而进一步导致房价增长。另外，现在取消预售制还会加大房企压力，难以保障其他项目的交付。

防烂尾保民生

预售资金监管有待优化

预售资金监管的“度”在哪里？

“监管必须严格，但并非越严效果越好。”严跃进表示，在强监管的同时，还需确保预售资金能够加快流入到房地产开发企业，使工程项目资金更加宽裕。

实际上，今年上半年，多地出台楼市调控松绑政策，据克而瑞发布的一份报告显示，南京、成都、海口等多个城市适度放松预售资金监管，内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、依据企业信用评级实行差异化管控等。

4月29日召开的中央政治局会议表示，要优化预售资金监管。“未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松，而是‘优化’。”严跃进说，各地还需要进一步“量体裁衣”，例如，对预售资金纳入监管账户严格规范，而对于预售资金监管的拨付则要给予支持，防范预售资金沉淀，以此来减少房地产企业风险。