稳预期,通链条 促进房地产业良性循环

冬月已至，又临岁尾。2021年的房地产市场跌宕起伏。

上半年，房地产开发贷款、销售面积和销售额表现均十分活跃，房价在一些城市稳步抬升。转折出现在年中，“三线四档”房企融资管理规则和银行业金融机构贷款集中度管理等金融调控政策作用逐步登台，特别是个别大房企出现流动性风险作为“导火索”后，下半年市场明显降温。随着市场行情急转直下，房地产行业良性循环一定程度上被打破。

日前召开的中央经济工作会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，明确了房地产市场当前和今后发展的着力点。当前，部分房地产企业债务问题较为突出，房地产销售、投资、土地出让均出现放缓迹象，部分城市出现了房价下跌和购房观望情绪。特别是对于产业依赖较高的地区，房地产市场一旦过度放缓，可能触发更为复杂的风险传导链条。

房地产规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

房地产业良性循环和健康发展该如何实现？稳定预期是重要前提。中央经济工作会议提出，加强预期引导。受个别房企出现债务危机以及当前房地产市场下行压力大等影响，许多人不看好行业未来发展。事实上，尽管当前个别房地产企业出现了较为严重的债务问题，但其仍属个案，原因是企业自身经营不善，其影响不必过分夸大，我国房地产市场总体健康发展态势不会改变，个别企业的风险并不会影响中长期房地产市场的正常融资功能。

与此同时，购房者的合理住房需求正在得到满足。中央经济工作会议提出，将支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。12月13日央行公布的数据显示，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。个人住房贷款余额近期增加，有利于更好满足首套和改善型住房的按揭需求。

在稳定预期的基础上，供需堵点有望突破，房地产业良性循环可期。房地产市场的降温容易向其他环节传导，当二手房交易量降低，卖旧买新的购房者减少，新房市场就可能乏人问津，而新房市场的销售直接影响企业回款，一旦资金不足，将降低企业拿地积极性，进而将降温传导到土地市场。可见，一个环节停滞，容易让整个市场“转不动”。房地产业要实现良性循环和健康发展，应着力控制房企流动性风险，避免局部风险向整个系统传递。同时，需要畅通“融资、拿地、销售、贷款、回款”等链条上的各个环节。房企融资及购房者信贷环境的改善，有助于房地产业进一步实现良性循环。

实现房地产业良性循环和健康发展，需要企业不断探索新的发展模式。过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式已经难以为继；我国总体上将逐步从大拆大建的增量开发，向存量改造过渡；住房供给角度，从过去重购买、轻租赁，向租购并举转变等。这些都决定房地产企业应该顺应转变，探索新的发展模式。

在推进解决居住问题的过程中，住房租赁将发挥越来越重要的作用。中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快发展长租房市场。专业化、规模化的住房租赁企业是提升租赁市场专业服务的重要载体。租赁行业成本高、盈利空间窄等因素导致企业专业化、规模化发展受阻。有数据显示，我国一线城市住房租赁机构化率还不足15%。因此，加快发展长租房市场，应加快培育专业化、规模化住房租赁企业。

实现全体人民住有所居，住房保障不能缺位。中央经济工作会议提出，推进保障性住房建设。我国住房保障体系已经完成顶层设计，主体包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中，重在解决大城市住房突出问题，缓解新市民、青年人住房困难的保障性租赁住房将成为新发展阶段保障性住房工作的重中之重。

此次中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，表明底线不容突破。促进房地产业良性循环和健康发展，应该以“稳字当头、稳中求进”“着力畅通国民经济循环”为出发点，而不应再抱有刺激、炒作房地产的心态。