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拥抱新发展模式,寻求新增长曲线

发布时间:2023/05/08 财经 浏览:115

随着年报季的结束,2022年房企的“成绩单”出炉,有的令人唏嘘不已,有的独领风骚。对于各大房企来说,这些明晃晃的财务数据背后透露的不仅仅是过去一年的发展现状,还暗含着反思与成长,以及对于未来的预期。

那么,地产开发主业还有未来吗?代建、保租房、物业服务……房企的第二增长曲线在哪里?在新发展模式下,房企又该如何抓住机会点?

悲观中的谨慎乐观

过去的2022年,房地产开发投资增速从2021年的4.4%下降到了-10%;千亿房企数量更是腰斩,从巅峰时期的40余家跌至20家;出险房企持续增多,停贷风波下“保交楼”成为“硬任务”。

对于地产人来说,如果2022年的财务数据以及发展现状让人感觉悲观,那么2023年的初步感知是“春天来了”。房地产政策的持续宽松、楼市成交的复苏、出险房企债务重组动作的再进一步,都让行业向好发展,让地产人窥探到一线阳光。

据克而瑞统计数据显示,今年1-4月份,百强房企实现销售操盘金额约2.05万亿元,在同比增幅方面,相比一季度转正之后,增幅也进一步提升至9.7%。

对于后续市场的走势,在业绩发布会上,各大房企掌舵者或高管也表达了谨慎乐观的看法。万科董事会主席郁亮表示,2022年行业形势的严峻性远远超出了年初的预计,但未来的新房需求“上有天花板,下有保底线”,在外部环境没有突发性变化的情况下,一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

碧桂园执行董事及总裁莫斌认为,房地产仍是国民经济的支柱产业,预计未来5-10年,年均住房的增量需求将稳定在10亿平方米左右。城镇化率的增速虽然放缓,但仍有较大的增长空间。改善性需求将是未来的最大需求。

中国海外发展董事局主席颜建国对房地产市场企稳回升充满信心,“当前市场仍处于房地产上下半场的转折期,虽然还存在一些不确定性,但我们对总体市场有信心。总之,房地产仍然是一个大行业、好行业。”

新的一年,挑战和风险仍无处不在,但是宽松政策,尤其是对改善性住房需求的持续支持,也会给房企在地产开发主业方面带来机会。

“新行业周期应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。”保利发展董事长刘平如是说。

寻求第二增长曲线

虽然在年报中,地产开发主业数据略显惨淡,但是多元业务熬过寒冬,呈现出一片新气象。

在经过多年沉淀后,万科的经营服务业务终于走过“交学费”阶段。郁亮在2022年业绩发布会上表示,今年,经营服务业务收入还会有两位数的增长,利润开始有正向的贡献。与开发业务不同,经营服务业务是“滚雪球”业务,做存量生意,靠的是复合增长力量,是永续生意,给一定的时间,一定会对收入、利润有重大影响。

与此同时,龙湖集团新的掌舵人陈序平也在开创企业的利润增长曲线。陈序平透露,未来5年,龙湖集团将大力发展非地产开发业务,将非地产开发业务利润占比提升50%以上。

据悉,2022年,陈序平对龙湖的业务模式进行了重构,变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道,后面四个赛道分别是商场、长租公寓、物业管理和代建业务。

此外,刚刚“换帅”的碧桂园经营策略也在发生变化,董事会主席杨惠妍表示,目前碧桂园的工作重心是科技建造、代管代建轻资产这两个新兴业务。据悉,碧桂园将坚持“一体两翼”的布局,即房地产是主体,两翼分别为轻资产发展的代管代建和科技建造,后者也将成为其未来增长的第二曲线。

华侨城则提出了“一体两翼三功能”房地产业务发展新模式,即以地产开发为主体,依托“两翼”文旅和商业、酒店、物管、会展等相关泛地产业务,最终实现“投资、运营、服务”的多元化功能。

地产开发高周转模式神话已经破灭,发展模式与底层逻辑正在发生改变,用多元化经营抵消销售收入的周期波动,探索第二增长曲线,寻找行业的新动能,改善当前的盈利水平,这已经成为行业共识。

不过,在58安居客房产研究院院长张波看来,无论是地产开发,还是多元业务,房企都应该从以往更多追求规模化角度,转向更加高质量的发展,盈利的稳定性、发展的安全性要放在第一位,再去考量如何更好地布局第二曲线。

探索新发展模式

新的发展模式自去年以来,在各大中央、部委会议中被频繁提及,在今年的年报季,也是热议的焦点。

诸如业绩会上,华润置地执行董事、董事会主席李欣表示,房地产行业经历了三年调整,已经发生深度改变,房地产的长效机制正在构建,新旧模式的转变正在逐步形成,更为考验企业的战略定力。

中指研究院企业研究总监刘水认为,经历本轮市场周期调整,房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式,叠加新房市场总量触顶下行,房企将向新发展模式平稳过渡,实现高质量的发展。

未来房企转型发展的方向就是探索新的发展模式,这已成为业内的共识。对于新发展模式,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,至少要有这三个特征:创新的发展模式、高质量的发展模式、可持续的发展模式。

在国海证券首席经济学家夏磊看来,新发展模式“新”在三个方面,其中,“新”在房地产继续保持国民经济支柱产业地位的内涵扩充,不止地产开发,还有存量改造、中介服务、物业管理以及养老、托幼、教育等基于住宅而衍生的生活服务。对于房企这个市场主体来说,“新”在于由追求速度转向注重品质,“三高”模式走向终结,利润将主要来源于提升产品和服务品质获取溢价。

那么,房企如何拥抱新的发展模式?如何乘风破浪?在业内人士看来,房企要改变过去大开大合的野蛮开发模式,更加注重质量与效益,注重安全与风险。同时,在保租房、物业增值服务等领域,寻找新的增长机会。“穿越周期,靠的是经营质量。”

刘水表示,地产开发业务赛道弯道超车机会减少,头部企业地位稳固,未来或将形成金字塔形行业格局。其中,央企、国企仍将是重资产开发生力军,市场份额保持在较高水平。同时,专业化分工是大趋势,细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业,多数企业需专注于个别优势领域,细分行业或将产生龙头企业。