首批“扩募”迎来实质性进展 5只公募REITs新购资产亮相

备受关注的公募REITs底层资产扩募终于迎来实质性进展。9月27日晚间，5只公募REITs相继在沪深交易所披露了拟新购入基础设施项目的公告。

此次率先披露的产品分别为红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT，其中上交所3单、深交所2单。上述产品拟申请扩募并新购入基础设施项目，计划采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售。有业内人士表示，目前项目处于公告阶段，而监管层面前期也与各机构有所交流沟通，相信各项流程的推进也会比较顺利，不排除年内项目落地的可能性。

“扩募的出现意味着整个公募REITs业务从1.0到2.0的迈进，具有十分重要的意义。”中航基金不动产投资部总经理宋鑫对《经济参考报》记者表示，“这相当于资产上市之后，有了新购入资产这一新环节，保证了整个产品未来的可持续发展。另外，也是对具体扩募的流程、估值、定价的很好的实践。”

“REITs扩募将更好促进投融资良性循环。在扩募机制的推动下，公司可以进一步形成‘开发—培育—盘活—再开发’的投融资良性循环，在项目培育成熟后，通过REITs扩募和购入资产来实现‘资产上市’，减少持有资产对公司的资金占用，加速资金回笼，降低资产负债率，实现业务规模扩张。”富国首创水务REIT在申报公告中表示。

按照相关监管要求，上市一年之后的公募REITs产品可以进行扩募。“除了此次的5个项目，其他各家也都在积极地寻找适合的资产并推进做好相应的扩募准备，相信在不久的将来，市场也会看到更多相关信息。同时，最近已上市的产品也不排除在满足一年上市要求之后开展相应的扩募。事实上，现在新申报的很多项目，也很早就着手准备扩募的储备资产。”宋鑫进一步指出。

就具体扩募方案来看，“博时蛇口产园REIT扩募申报项目”本次扩募资金拟最终用于新购入基础设施项目及偿还全部并购贷款。标的资产为招商蛇口全资子公司招商局光明科技园有限公司持有的部分基础设施。富国首创水务REIT申报项目公告显示，公司预计扩募规模为9亿元至13亿元，最终募集规模以市场发行情况为准。该项目本次扩募标的资产方面，则拟新购入基础设施项目为长治市污水处理特许经营项目，具体项目以国家发改委最终推荐范围为准。另外，红土盐田港REIT拟新购入的基础设施项目为世纪物流园项目，其位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，邻近盐田港码头，项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库）；中金普洛斯REIT拟通过扩募发售募集资金，认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目；华安张江光大REIT拟购入基础设施项目则为张润置业持有的张润大厦项目，基础设施项目位于中国（上海）自由贸易试验区国家级高新技术园区张江科学城内。

值得注意的是，首批申报扩募的项目类型涉及4单产权类和1单特许经营权类，产权类标的资产成为“主力”。“从目前审核要求来讲，特许经营权类项目的合规手续比产权类更复杂，所以无论在首发还是扩募上，都会花费更长的时间。这也是前期扩募项目的一大特点。”宋鑫表示，“从扩募资产来源来看，此次的5单项目实际上都是从原有权益人的资产进行扩募。而未来也不排除出现由体外进行扩募的可能性。另外，从投资者角度来讲，扩募资产未来对于原有上市平台二级市场的反馈，我们也拭目以待。这对未来公募REITs业务走势，包括其他项目何时扩募、以何种价格扩募，都将起到很好的借鉴意义。”