加息等不利因素影响商厦估值及回报率

资料来源：明报陆振球

最近一家大型地产商公布业绩，中期盈转亏，大约亏损14.7亿元，主要由于投资物业上半年度市场价值重估录得超过50亿元的未变现亏损。其实，香港的恒生地产分类指数已跌穿今年3月的低位，地产股的巿帐率（股价相对资产折让比例，PBratio）也在不断寻底，反映巿场在加息周期等不利因素影响下，对后巿相当悲观。

香港测量师学会产业测量组资深会员陈超国早前接受电台访问时表示，以收租或发展商业物业项目为主的企业，因为租金下跌，市场要求预期回报率（CapRate）会有所上升，令商业物业估价下调，因而出现重估亏损。

陈超国表示，商业物业估值会用投资法，以预期回报率评估，投资成本和财务成本会影响预期回报率，利率上升令业主借贷成本增加，以致期望回报亦会上升，在投资回报率上升但租金维持不变的情况下，商业物业估值会下调。

笔者在此进一步解说，假设某类洽购中物业的租金回报约为2.5厘，而按揭息率相若，但之后按息升了1厘变成3.5厘，那租金收入便抵偿不了按揭利息的上升，如不能加租，买家便会要求物业的价格下调，以“唧高”租金回报或CapRate，因此物业的成交价随时要低两成或以上！

有专业测量师朋友向笔者表示，最近有一幢原购入价要120多亿元商厦在市场招标放售，因为租金近年回落不少，且息口开始上调，买家要求大幅提升CapRate才有数围，最终成交价或较业主当年购入价腰斩一半也未必不合理。

早前统计处公布数据，香港过去一年的净移出人口达11.3万，而出生率也不断下降，实不利香港的楼巿需求，而大家其实更应关注香港的劳动人口也在急剧萎缩，要知道劳动人口对一个地方的经济贡献最大，也是主要赚取收入的一群，劳动人口剧减会大为影响楼巿的购买力，也会减少因工作而需要的商厦楼面。

事实上，根据最新的官方数据，自2018年8月以来，香港劳动力已减少约6%，降至375万人，接近10年来的最低点。单单今年4月，就业人数和求职人数减少约33,700，为自1990年来最严重的减幅

香港美国商会主席JosephArmas早前接受彭博电视采访时说，已经看到香港出现大量人才流失，吸引高级管理人员和高级人才进入香港，既是一场奋战，也是我们正在努力解决的一个重大问题。

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨（JosephStiglitz）最近在德国接受访问时表示，多国央行采取激进的加息行动，以遏制供给驱动型通胀，这种政策有加剧物价上涨的风险。斯蒂格利茨指出，提高利率并不能解决供应方面的问题，甚至可能令情况恶化，因为人们现在需要做的是加大对供应侧瓶颈的投资，但是提高利率会使这些投资变得更加困难。他认为，鉴于美国和其他经济体展现出明显的“市场力量”（marketpower）迹象，即企业可以在不失去业务的情况下提高价格，标准经济模型显示，加息可能导致更高的通胀率。

斯氏的说法可以演绎为加息增加了生产成本，令供应更紧张，价格反而被推高，令通胀恶化。