市属首家物管企业“闯”入港交所 港股物管企业已接近50家

沉寂了117天后，昨天，港交所又一次响起了物管企业的敲锣声，主角是北京京城佳业物业股份有限公司（简称京城佳业）。至此，在港交所上市的物管企业已接近50家。

有分析指出，从在管面积规模和利润率指标看，京城佳业在已上市物管企业中排名并不靠前，但聚焦于京津冀地区和国资背景，是其得天独厚的资源优势。实际上，这也是北京市首家市属上市物管企业。对于物管行业，一场转型升级即将来临。

创立到上市用时不到一年

从创立到敲锣，京城佳业用时不到一年。

资料显示，京城佳业由北京城建集团联合东城区天街集团于2020年12月发起创立，注册资本金人民币1.1亿元。其中，北京城建集团将下属的置业公司、住总集团北宇物业、城建发展城承物业及重庆物业整体打包，东城区天街集团用现金方式进行股权投资。

截至2021年5月31日，其在管总建筑面积达3053万平方米，其中最有特色的当属位于北京的众多胡同，京城佳业已承接北京东、西城共335条胡同，管理区域面积约640万平方米，也是北京中心城区管理胡同面积最大、数量最多的物业公司。

京城佳业此次首次公开发行3666.72万股H股，另加550万股超额配售选择权，发行价每股8.28港元。至昨天收盘，收报每股8.26港元，总市值12.11亿港元。按公告所示，全球发售所募资金将用于进一步做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优势，持续提高企业物业管理服务的营运能力和整体实力。

物管企业IPO热度在降温

最近，物管企业IPO热度明显降温。往前回看，上一个成功登陆港交所的物管企业是康桥悦生活，时间是2021年7月16日。这也意味着，已经有117天，没有物管企业成功在港交所“闯关”。而7月的前16天，中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活6家物管企业相继登陆港交所。

“我们也知道，目前物管行业正面临一些动荡和调整。”京城佳业董事长张伟泽坦言，此时正值行业调整期，上市难度较之前有所加大。但调整期既是挑战也是机遇，公司拥有资源优势和区位优势，要紧紧把握行业调整的“窗口期”，借力资本市场深化改革，做强做优做大国有企业和国有资本。

的确，从披露数据看，2018年到2020年，京城佳业毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%，净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%，而2020年港交所40家上市物管企业的平均净利率为14.23%。从净利率指标看，京城佳业并不占优。但在其3053万平方米的在管面积中，近九成位于京津冀地区，其中73%的管理面积在北京；93%的物管收入来源于京津冀地区，其中81%的收入来自于北京。

“上市后，我们要多措并举加大市场拓展力度，深入服务场景研究，扩大服务边界，提升品牌价值。”张伟泽说。

物管行业进入加速调整阶段

统计数据显示，截至2021年9月30日，共有51家物业管理企业上市，其中在港上市的物管企业共有47家。港股物管企业即将突破50家。

对于未来的上市前景，分析人士均表示将和过去不同。“赴港IPO企业的门槛在提高。”诸葛找房数据分析师陈霄说。

就在5月20日，港交所公布两份咨询总结，包括主板盈利规定以及检讨《上市规则》有关纪律处分权力及制裁的条文。根据规定，主板上市申请人于3年营业记录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：最近一个财政年度不低于3500万港元；前两个财政年度累计不低于4500万港元(三年累计盈利不低于8000万港元)。盈利规定上调幅度为60%。上述修订后的盈利调高幅度将于2022年1月1日生效。

中指物业研究院指出，2021年四季度，物管行业将进入加速调整阶段，物管企业只有通过持续完善标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级等方式，来实现行业转型升级。