首套个人住房公积金贷款利率今起下调

买房人再迎利好政策，公积金贷款利率7年来首次下调。9月30日晚间，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

公积金贷款利率7年来首次调整

我国《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。现行公积金贷款利率是2015年8月26日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率2.75%，全国都是一个标准。

以往我国的个人住房商业贷款利率都是在央行贷款基准利率的基础上按比例浮动，每次央行调整贷款基准利率后，公积金贷款利率也会有所调整。2019年8月，央行发布商业性个人住房贷款利率调整公告，自当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。自那以后，商业性房贷利率的“锚”从央行基准利率改为每月都会发布的LPR，但公积金贷款利率并没有随之调整。

公积金贷款利率与商贷利率之差逐渐缩小

从2019年8月LPR改革起，5年期以上LPR下调6次，从4.85%降至4.30%，累计下调了0.55个百分点；仅今年就下调过3次，共下调0.35个百分点。今年5月，央行发文表示，对于贷款购买普通自住住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限从相应期限LPR降为LPR减20个基点，当前国内首套房的商业贷款利率最低已经降至4.1%。

2019年8月以来，首套房商贷利率一降再降，但公积金房贷利率自2015年以后一直没变。虽然后者仍比前者低，但二者的差距已大幅缩小。2019年8月之前，央行5年期以上贷款基准利率是4.90%，当时不少城市首套房贷利率还要上浮5%-10%。即使以基准利率计算，也比5年期以上公积金贷款利率3.25%高出1.65个百分点。而现在很多城市都已执行4.1%的首套房商贷利率，与公积金贷款利率的差距已缩小至0.85个百分点。随着LPR的下行和房贷政策的放宽，商业性房贷的利率很可能会继续下调。业内人士认为，在这样的背景下，下调公积金贷款利率在情理之中。

两天内稳楼市频出“大招”楼市将见底企稳

值得注意的是，就在9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对购置住房者的个人所得税优惠作了规定，符合条件者“全部退还已缴纳的个人所得税”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次公积金贷款下调是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。此次调整，主要针对刚需购房者，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

严跃进指出，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显。

他认为，此次公积金政策和央行新政策、财政部新政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。中原地产首席分析师张大伟也表示，最近几天稳楼市政策密集，从之前的地方一城一策升级到中央部委，特别是信贷政策的调整成为市场主流，在房价下调城市可以下调商业贷款利率下限后，此次公积金贷款利率也开始下调，再次释放出稳楼市的信号。据他测算，公积金贷款利率下调0.15个百分点，100万元30年期的贷款，月供能减少81.9元，如果贷款额度更小，节省的利息也会更少，直接影响并不大，但信号意义比较强。

张大伟同时指出，公积金贷款政策主要看贷款上限，公积金贷款的额度通常都比较低，全国各地的公积金上限额度基本都不够当地购房者的首付款，目前三线城市平均50万元，二线城市平均60万元-80万元，一线城市最高120万元。以北京为例，一般公积金贷款最高只能贷款80万元（首套90平方米以下部分可以120万元），如果完全用足公积金贷款，不用商业贷款，在北京几乎无法买房。

他认为，公积金要调整贷款上限很难，所以楼市的后续变化依然要看商业银行的贷款政策变化，但整体看，各种救市政策都在全面升级，楼市见底企稳的趋势也越来越明显。