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房贷利率下调 现在是买房的时机吗?

发布时间:2022/06/10 财经 浏览:19

2022年会是买房的窗口期吗?

如果只看今年的前4个月,那一定不是。统计局公布的数据显示,4月份房地产开发投资增速创近十年来最低水平。商品房销售面积同比下跌四成,楼市的“金三银四”和“小阳春”已然失约。

但也是从4月份开始,各地的楼市优化政策纷纷袭来,房贷利率也一再下调,尤其是首套房利率最低可至4.4%,接近历史最低水平。接下来楼市该怎么走,就成了业内和购房者共同关心的话题。

随着5月末疫情好转,楼市也终于有所起色。据中指研究院数据显示,除了一线城市环比成交下降之外,二线、三线城市成交都有所回暖。对于普通购房人来说,无论是刚需自住还是改善升级,是否会在政策和信贷双双松绑的环境下,迎来购房的窗口期呢?针对这个问题,北京青年报记者采访了业内专家,从政策、土地供应、市场趋势等多个方面详解楼市的最新变化。能否出手买房?或许您将有自己的答案。

政策

楼市调控优化

买房门槛下调

现在能不能买房?政策对于楼市的影响是首当其冲的。

据不完全统计,截至2022年5月末,全国已经有150多个城市加入政策优化的阵营,调控次数达300次左右。中原地产研究院数据显示,仅5月份全国累计发布的楼市新政就有110余条。

如果细致归纳所有的楼市政策,可以归为以下三个要点。

一、使更多的人具有买房资格。包括放宽落户条件、放松限购年限、增加人才引进等。今年以来,包括湖南长沙、江苏苏州、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西西安、河北唐山、辽宁沈阳和大连等多个城市都出台了放宽落户和限购方面的政策,有的是开放落户、取消或降低本市限购门槛,解除外地人的买房限制;有的则是放宽多孩家庭购房条件,允许引进人才购房等,增加需求。

二、降低购房门槛。主要表现为调整首付比例,进行契税补贴、消费券补贴等。部分城市为了刺激购房需求,在首付上作出调整。例如,山西太原、河南洛阳、江苏南通等城市首套房首付比例降至20%;海南放宽二手房公积金首付比例。此外,还有直接对购房进行现金补贴的,比如,安徽黄山、四川泸州等城市最高给予总房款2%的补助。河南周口、浙江义乌则对购房契税采取一定比例的补贴。

三、降房贷利率。央行在5月份宣布,下调5年期以上LPR为4.45%的基础上,首套房最低利率又可减少20个基点,也就是首套房最低贷款利率为4.25%。在目前的北京楼市中,利率下调也是北京唯一主动跟进的松绑政策。

5月末,北京多家银行确认,北京房贷利率跟随最新一期5年期贷款市场报价利率(LPR)下调了15个基点,目前首套房贷利率由之前的5.15%降至5%,二套房贷利率由之前的5.65%降至5.5%。

事实上,今年以来,不少城市的银行已经逐步下调其发放的房贷利率。专家普遍认为,LPR还有下行的可能。据此,未来的首套房贷利率下限将可能继续下探,从而更加接近2009年的房贷利率下限水平。购房者也将获得更多实惠。

供应

优质宅地增加

土地定价降低

当下,土地市场的供应最能反映出未来市场的走向。住宅用地供应增多,热点地块受追捧,溢价率维持在15%以下,意味着未来楼市供应将比较充足,新盘价格依然被严格限制。

据统计数据显示,北京今年两次集中供地,共成交31宗土地,土地出让金近980亿元。

从参拍情况来看,房企对北京市场的信心有所修复,参与竞拍的房企达30家,央企、国企、区域城投等“国家队”仍为主力,万科、葛洲坝、首农发展等久违房企再度现身。

从供给端看,二批次北京土地地价降低、配建减少,部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。例如,再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平方米公租房配建,土桥新城地块地价减少3.2亿元,平西府地块较2021年的商品房指导价降低了3000元/平方米,丰台小瓦窑地块较周边指导价降低了5000元/平方米,太阳宫、亚林西这两个热门地块的限售价与周边二手住宅亦有倒挂。

北京链家研究院高级分析师岳微认为,这些变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大,销售前景更佳,有利于区域市场价格水平的长期稳定。

趋势

“工具箱”储备丰富

京城楼市仍有调整空间

至于京城楼市现在能不能出手买房,很重要的参照指标就是未来调控的走向。

端午假期前,北京市场曾传言将取消“认房认贷”,引发市场波动。但事实上该政策仍严格执行。对此,合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者,其实,北京的“工具箱”里早已规划了一揽子的政策,但是具体如何实施,要结合市场阶段性的变化,循序渐进地推出。

至于是否取消“认房认贷”,郭毅表示,这其实是一个比较敏感的政策,一方面,它对于杠杆的提升会有很大作用;另一方面,一旦取消也可能会让投资、投机需求卷土重来,所以针对“认房认贷”的调整,将是一个谨慎的过程。

从政策可能调整的方向上说,北京的调控政策将以实现稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”为目标。郭毅表示,随着5月份市场成交量的明显下行,有可能也是一个政策破冰的窗口期,但具体政策优化与宽松的力度,应该还是会保持小步推进,渐进式调整。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受北青报记者采访时也表示,目前包括北京在内的一线城市,在限购和限贷层面的放松会尤为谨慎,当前房贷利率的下调已经对市场形成了明显影响,未来更多会考虑边际性放松,例如,外围重点区域的有限放松或和生育相结合的适度放松。

声音

现在是否该出手买房?

许多潜在的购房人都担心,逐渐放宽的调控政策会影响到房价走势。那么,今年是否该考虑出手买房、买哪里更合适就成了大家最关心的话题。

可以肯定的是,下半年新盘入市的节奏和总量一定会明显大于上半年,疫情和楼市降温双重因素导致上半年整体新盘去化变慢,“金三银四”以及“红五月”的市场表现都不及预期。随着疫情得到控制,经济恢复发展,下半年的楼市表现会好于预期。

张波认为,包括上海、北京在内的诸多城市已基本恢复到正常的生产、生活秩序,购房需求也自然提上日程。因此,从诸多内外部因素看来,都可以支撑起房地产交易量的反弹,但目前居民购房的信心不足,尤其是前期受到疫情的影响,对自己未来的工作和收入乐观预期有所下降,恢复需要一定的时间,因此成交量的大规模反弹预计要到下半年。

对于购房自住的“刚需”购房群体来说,当下的确处于一个窗口期,尤其是一线、二线热点城市这段窗口期的时间可能会偏短,需要重点把握。

而对于具体的换房策略,郭毅则建议,北京市场的分化是非常明显的,不同片区的价格走势有比较大的差距。比如说,北部的望京、海淀的四环、五环整体房价水平还处在一个企稳小幅上升的状态下,但是北京南部,像大兴、房山片区的二手房却处在阴跌的状态,所以,对于卖旧买新的购房人群来说,换房到哪个区域,还需要综合市场表现,更认真地做调研,做出正确选择。

此外,对于新房的选择,业内人士也表示,刚需和改善的购房需求在当前市场下,有更多的话语权,可以更多地逛逛售楼处,认真对比再选择。同时也要参照周边二手房的价格,借助市场的稳定期,跟开发商要到一个相对合理的市场折扣,一旦价格符合心理预期,就意味着买房时机出现了。